L’encadrement des loyers en pratique

A noter

Les villes qui candidatent pour appliquer l’encadrement des loyers doivent respecter 4 conditions :

• Un écart important entre le niveau moyen de loyer constaté dans le parc locatif privé et le loyer moyen dans le parc locatif social ;
• Un niveau de loyer médian élevé ;
• Un faible taux de logements commencés rapporté aux logements existants sur les cinq dernières années ;
• Des perspectives limitées de production pluriannuelle de logements inscrites dans le programme local de l'habitat et de faibles perspectives d'évolution de celle-ci.

Le complément du loyer

En plus du loyer de base, respectant la limite du loyer de référence majoré, un complément de loyer peut être appliqué.
Ce complément se justifie par une localisation particulière ou des éléments de confort spécifique en comparaison de logements équivalents dans la même zone géographique.
Le complément de loyer ne pourra être fixé que si ces différentes caractéristiques répondent aux conditions suivantes :

1. Elles n'ont pas été prises en compte pour la détermination du loyer de référence correspondant au logement ;
2. Elles sont déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique ;
3. Elles ne donnent pas lieu à récupération par le bailleur au titre des charges (article 23 de la loi du 6 juillet 1989), ni à la contribution pour le partage des économies d'énergie pour les travaux réalisés par le bailleur (article 23-1 de la loi du 6 juillet 1989).

• Le montant du complément de loyer n’est pas limité par les textes. Mais les caractéristiques du logement le justifiant ainsi que son montant doivent être mentionnés au bail.
• Les caractéristiques du logement à prendre en considération pour justifier ce complément de loyer ne font l’objet d’aucune précision. Les textes ne prévoient pas de listes de ces éléments.
• Le complément de loyer ne peut être prévu que si le loyer atteint la valeur du loyer de référence majoré. A défaut, aucun complément de loyer ne peut être demandé.

Les particularités du logement meublé 

Le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré applicables aux meublés sont déterminés par l'application d'une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence des habitations vides, pour tenir compte du caractère meublé du logement.
Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l'Observatoire local des loyers.
Le complément de loyer tient compte des équipements et services associés aux logements meublés.

Les actions en contestation

A la signature du bail

Une action en diminution de loyer peut être engagée par le locataire si le loyer de base prévu dans le bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature dudit contrat.
Le complément de loyer peut aussi faire l’objet d’une contestation par le locataire, dans les 3 mois de la signature du bail, devant la commission départementale de conciliation.
En l'absence de conciliation, le locataire doit alors saisir le juge d'une demande en annulation ou en diminution du complément de loyer, dans un délai de trois mois à compter de la réception de l'avis de la commission départementale de conciliation.

• Le loyer résultant de la conciliation ou de la décision de justice s'applique à compter de la prise d'effet du bail.
• Le bailleur devra rapporter la preuve des caractéristiques ayant justifié le complément de loyer.

Lors du renouvellement du bail

Le locataire peut engager, au moins cinq mois avant le terme du contrat, une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au bail, hors montant du complément de loyer le cas échéant, est supérieur au loyer de référence majoré.
Le bailleur peut aussi engager, au moins six mois avant le terme du contrat, une action en réévaluation de loyer dès lors que le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.

L’obligation d’affichage du loyer maximal 

Dès le 1er avril 2022, les professionnels de l’immobilier devront indiquer sur leurs annonces de location, soumises à l’encadrement des loyers, les trois informations suivantes : 

• Le loyer de base du bien proposé (loyer hors charges) ;
• Le loyer de référence majoré (+20%) fixé par arrêté préfectoral ;
• Le complément de loyer, si pratiqué et dépassant le loyer maximum.

Cette mesure sera étendue aux annonces publiées par les particuliers, dans le cadre du projet de loi relatif à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration (3DS), qui devrait être prochainement promulguée.